Airbnb em condomínios: o que muda com a nova discussão do STJ? Entenda

A possibilidade de anunciar um apartamento em plataformas como o Airbnb tem se tornado um tema cada vez mais relevante para proprietários, investidores e condomínios residenciais. Ao mesmo tempo, a utilização de imóveis para estadias de curta duração vem gerando discussões sobre a destinação residencial das unidades e os limites das regras condominiais.

Em setembro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos que discutem justamente essa questão. O tema será analisado pelo tribunal sob o rito dos recursos repetitivos, com o objetivo de estabelecer uma orientação para casos semelhantes.

Mas o que exatamente está em discussão? E o que isso significa para quem possui ou pretende comprar um imóvel em condomínio?

O que o STJ vai decidir sobre o Airbnb em condomínios?

A discussão que chegou ao STJ envolve uma situação bastante específica.

Imagine um condomínio cuja convenção estabelece que suas unidades possuem destinação exclusivamente residencial, mas não menciona diretamente o Airbnb, plataformas digitais ou locações de curta duração.

A dúvida é: essa previsão de uso residencial já é suficiente para impedir que uma unidade seja disponibilizada para estadias de curta duração ou seria necessária uma proibição expressa na convenção do condomínio?

Essa é a questão que será analisada no Tema Repetitivo 1.443, a partir dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536.

A definição é relevante porque uma decisão tomada pelo STJ sob o rito dos recursos repetitivos tende a orientar o julgamento de processos que discutam a mesma questão jurídica.

Por que os processos foram suspensos?

Ao afetar os recursos para julgamento repetitivo, a Segunda Seção do STJ determinou a suspensão, em todo o país, dos processos individuais e coletivos que tratem da mesma controvérsia.

A medida não significa que o tribunal tenha liberado o Airbnb em condomínios ou que todas as locações de curta duração estejam proibidas.

O que foi suspenso é o andamento dos processos que discutem especificamente a questão que será analisada no Tema 1.443. A intenção é que o STJ estabeleça uma orientação uniforme para casos semelhantes.

O STJ já tinha analisado o uso de imóveis para curta temporada

A discussão não começou agora.

Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ analisou outro caso relacionado à utilização de imóveis em condomínios para estadias de curta duração. Na ocasião, o tribunal entendeu que a exploração econômica reiterada ou profissionalizada pode descaracterizar a destinação residencial prevista na convenção condominial.

Nesse julgamento, o STJ estabeleceu que a mudança da destinação da unidade deveria ser aprovada em assembleia pelo quórum de dois terços dos condôminos.

A nova discussão, porém, tem um recorte específico: saber se a simples previsão de destinação residencial já é suficiente para impedir a locação por curta temporada, mesmo quando não existe uma cláusula expressa proibindo o uso de plataformas digitais.

É justamente essa questão que deverá ser esclarecida pelo novo julgamento.

Airbnb é o único tipo de locação envolvido?

Não.

Embora o Airbnb seja a plataforma mais conhecida e apareça frequentemente nos exemplos relacionados ao tema, a discussão jurídica é mais ampla.

O STJ trata de locações ou contratos de curta estadia intermediados por plataformas digitais, e não simplesmente de uma regra específica para uma determinada empresa.

Por isso, a futura definição poderá ter reflexos sobre diferentes plataformas e modelos de exploração de imóveis por períodos curtos.

O que isso significa para proprietários de imóveis?

Para quem possui um apartamento e considera disponibilizá-lo para locação de curta temporada, o momento exige atenção.

Antes de anunciar o imóvel, é importante verificar:

• a convenção do condomínio;
• o regimento interno;
• eventuais decisões tomadas em assembleia;
• as regras relacionadas à utilização das áreas comuns;
• procedimentos de acesso e identificação de visitantes;
• eventuais restrições à exploração econômica da unidade.

A existência de uma plataforma digital não elimina as regras que regulam a utilização do imóvel dentro do condomínio.

Além disso, a situação jurídica pode depender das características específicas de cada empreendimento e da forma como a unidade é utilizada.

E para quem pretende comprar um imóvel como investimento?

Esse é um ponto especialmente importante.

Um imóvel pode parecer interessante para investimento justamente por apresentar características favoráveis à locação de curta temporada, como localização estratégica, proximidade de pontos turísticos, hospitais, universidades, centros empresariais ou locais de eventos.

Entretanto, a possibilidade de utilizar o imóvel para Airbnb não deve ser presumida apenas por causa da localização ou do potencial de demanda.

Antes de fechar negócio, o comprador deve verificar se o condomínio permite esse tipo de utilização e quais são as regras aplicáveis.

Isso é ainda mais importante quando a expectativa de retorno do investimento depende diretamente da locação por períodos curtos.

Atenção: uma unidade estar anunciada como adequada para Airbnb não significa, por si só, que essa utilização esteja autorizada pelo condomínio.

O que compradores devem verificar antes de investir?

Quem considera comprar um imóvel com objetivo de gerar renda por locação de curta temporada pode incluir algumas perguntas na análise:

1. Qual é a destinação prevista na convenção do condomínio?
Verifique se as unidades possuem destinação exclusivamente residencial ou se existem regras específicas sobre hospedagem e locações de curta duração.

2. Existem decisões de assembleia sobre o assunto?
Além da convenção, é importante conhecer as deliberações do condomínio relacionadas à utilização das unidades.

3. Há restrições no regimento interno?
Regras de acesso, cadastro de hóspedes e utilização das áreas comuns podem influenciar a operação.

4. O imóvel continuará sendo interessante sem a locação de curta temporada?
Essa é uma pergunta importante para investidores. A decisão de compra não deve depender exclusivamente de uma possibilidade que ainda está sendo discutida judicialmente.

Afinal, o Airbnb está proibido nos condomínios?

Não é possível resumir a situação dessa maneira.

A decisão mais recente do STJ não criou uma proibição geral ao Airbnb, assim como a suspensão dos processos não representa uma autorização geral para locações de curta duração em condomínios residenciais. O que existe atualmente é uma controvérsia jurídica específica que será analisada pelo tribunal no Tema 1.443.

Enquanto a questão não for definitivamente definida, proprietários e compradores precisam considerar as regras do condomínio e as decisões judiciais aplicáveis ao caso concreto.

O que muda para o mercado imobiliário?

A discussão também interessa diretamente ao mercado imobiliário.

Para proprietários, investidores, corretores e imobiliárias, conhecer as regras do condomínio é fundamental antes de apresentar um imóvel como oportunidade para locação de curta temporada.

Isso porque a possibilidade de exploração por períodos curtos pode fazer parte da estratégia de investimento de um comprador, mas essa expectativa precisa estar alinhada às regras do empreendimento e ao cenário jurídico vigente.

Para quem está comprando, a análise deve ir além do preço, da localização e das características da unidade. O condomínio também faz parte do imóvel e pode estabelecer regras que interferem diretamente na utilização e na estratégia de investimento.

Para entender melhor quais pontos devem ser avaliados antes de comprar um imóvel em condomínio, confira também nossa matéria sobre O que analisar no condomínio antes de comprar um imóvel.
https://imobiliariaparaiso.com.br/blog/o-que-analisar-no-condominio-antes-de-comprar-um-imovel

O que esperar daqui para frente?

O julgamento do Tema 1.443 deverá esclarecer se a simples previsão de destinação residencial na convenção condominial é suficiente para impedir as locações de curta duração intermediadas por plataformas digitais ou se será necessária uma proibição expressa.

Até que o STJ estabeleça essa orientação, o assunto continua exigindo atenção de quem possui, administra, vende ou pretende comprar imóveis em condomínios residenciais.

Mais do que acompanhar a discussão sobre o Airbnb, este cenário reforça uma regra importante para qualquer decisão imobiliária: antes de comprar ou investir em um imóvel, é fundamental entender não apenas a unidade, mas também as regras que fazem parte do condomínio.

Perguntas frequentes

O STJ proibiu o Airbnb nos condomínios?
Não. A decisão mais recente suspendeu os processos que discutem uma questão jurídica específica e determinou que o tema seja analisado sob o rito dos recursos repetitivos.

Por que os processos foram suspensos?
Para que o STJ possa estabelecer uma orientação sobre se a destinação residencial prevista na convenção do condomínio, sem proibição expressa, é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais.

Posso anunciar meu apartamento no Airbnb enquanto o tema não é decidido?
A suspensão dos processos não representa uma autorização geral. É necessário observar a convenção, o regimento interno, as decisões do condomínio e as circunstâncias específicas de cada caso.

O condomínio pode estabelecer regras sobre locações de curta temporada?
Sim. A utilização das unidades deve respeitar a destinação do condomínio e as regras condominiais aplicáveis. Em 2026, o STJ também analisou situação em que a exploração reiterada de curta duração foi considerada incompatível com a destinação residencial, com exigência de aprovação por dois terços dos condôminos para alteração da destinação.

Quem pretende comprar um imóvel para investir em Airbnb deve esperar a decisão do STJ?
A decisão de investimento depende de diversos fatores. O mais importante é não presumir que a locação de curta temporada será permitida apenas porque existe demanda na região. A convenção e as regras do condomínio devem fazer parte da análise antes da compra.